NOTA

Por: Verónica S. Otero Rivera*

Introducción

El Proyecto de la Cámara 1874, presentado en octubre del año pasado, propuso una multiplicidad de nuevas disposiciones para la única ley reguladora de la propiedad horizontal, la Ley de condominios (Ley Núm. 104-1958, según enmendada).1 Con aires de derogación, el Proyecto propone eliminar casi totalmente el requisito de unanimidad para toda decisión a tomarse mediante asamblea, habilitar la imposición de derramas, nulificar toda prohibición de alquileres a corto plazo, entre otras medidas que responden principalmente a los reclamos de distintos sectores y a la necesidad generalizada de proponer una revisión total a la Ley de condominios.2 La Medida intenta presentar soluciones a problemas, conocidos y recientes, en torno a la vivencia en condominiosPor ejemplo, una de las materias que aborda este proyecto es la discutida controversia en torno a los alquileres a corto plazo y su prohibición.3 Entre los cambios propuestos se encuentran la otorgación de una exención contributiva total a los consejos de titulares. El Proyecto formula en su artículo 44 que: 

El Consejo de Titulares de un condominio, ya sea residencial, comercial, o una combinación de ambos, los ingresos de todas sus actividades u operaciones y todos sus activos, estarán exentos de toda clase de tributación sobre ingresos, propiedad, arbitrio, patente, o cualquiera otra contribución impuestao, que más adelante se impusiere por el Gobierno de Puerto Rico o cualquier subdivisión política de [e]ste.4

Desde su aprobación, el historial legislativo de la Ley de condominios nunca ha dispuesto referentes particulares al trato contributivo de los consejos de titulares ante el Departamento de Hacienda (en adelante, “Hacienda”). Ese silencio ha abonado al desconcierto en cuanto a cómo deben los consejos de titulares contribuir sobre los ingresos que generan durante la administración de los condominios. Aunque la Ley de condominiosesboza el carácter y personalidad jurídica investida sobre los consejos —con sus respectivas limitaciones—, la práctica contributiva de estos no necesariamente se ha ajustado a dicha prescripción. El Proyecto propuesto busca atender esta controversia, pero previo a su aprobación, nos parece meritorio conocer el trasfondo de dicha confusión tributaria, y la relación de las limitaciones a la naturaleza jurídica de los consejos con las soluciones propuestas a este dilema. 

I. Naturaleza jurídica del consejo de titulares

La personalidad jurídica en nuestro ordenamiento responde a un “cúmulo de prerrogativas y deberes” otorgados a una entidad particular para viabilizar el logro de cuales sean sus objetivos y, además, a la conveniencia contenida en separar e independizar la entidad misma de los individuos o personas que la integran.5 El propósito de atribuir una personalidad jurídica a entidades particulares es, principalmente, distinguir la responsabilidad del colectivo, de la de las personas que lo integran.6 La responsabilidad patrimonial, por su importancia en nuestro ordenamiento, es el propulsor más significativo para distinguir entre el colectivo y sus integrantes. 

En términos generales, la concesión de personalidad jurídica por parte del Estado queda justificada cuando: (1) la entidad tiene una finalidad distinta a la de sus integrantes; (2) los criterios de la entidad son distintos a los de sus integrantes a la hora de tomar decisiones, y (3) puede “identificarse un patrimonio . . . propio de la colectividad, desvinculado del de los particulares”.7 En el caso de los consejos de titulares, la concesión de la personalidad jurídica está plasmada en la Ley de condominios y, como limitación, queda prohibida de organizarse como una corporación o sociedad.8

II. Trato contributivo a los consejos de titulares

La limitación por ley de organizarse como corporación o sociedad formula ciertas interrogantes en cuanto al trato contributivo que le brindará Hacienda a los ingresos devengados por los consejos de titulares. El Proyecto propuesto mantiene dicha limitación.9 Al tener personalidad jurídica propia, mas no poder ser una corporación ni sociedad, el consejo de titulares, como contribuyente, puede ser tratado de diversas y confusas maneras. 

A pesar de estar limitada en su incorporación, la figura del consejo de titulares se acerca más, en su ejecución, a lo que funcionalmente suele ser una corporación sin fines de lucro o una cooperativa.10 Por la Ley de condominios no establecer su trato contributivo, en la práctica, la mayoría de los consejos de titulares se someten al proceso de certificación como organizaciones sin fines de lucro ante Hacienda para poder tributar y recibir los beneficios contributivos de dicha clasificación. Tal es el panorama que, al 31 de enero de 2019, sobre 750 solicitudes fueron radicadas ante dicho Departamento a nombre de asociaciones o juntas de condóminos o titulares, para ser considerados como organizaciones sin fines de lucro y gozar de su exención contributiva.11

Las organizaciones sin fines de lucro son reguladas principalmente por la Ley general de corporaciones (en adelante, “LGC”)12 y el Código de Rentas Internas para un nuevo Puerto Rico (en adelante, “CRI”).13 Específicamente, es en el certificado de incorporación que exige la LGC —para darle vida y personalidad jurídica a las corporaciones—que la organización puede disponer sus ánimos de lucro.14 Es a través del certificado de incorporación, debidamente presentado ante el Departamento de Estado, que la corporación sin fines de lucro puede solicitar las exenciones contributivas aplicables ante Hacienda.15 En otras palabras, para ser considerado como una organización sin fines de lucro para efectos contributivos, los consejos de titulares deben estar incorporados conforme a las disposiciones de la LGC.16 En cuanto a la clasificación de consejos de titulares bajo el CRI, su sección 1101.01(a)(5) dispone que las asociaciones de propietarios serán consideradas como entidades sin fines de lucro, libres de tributación.17 Es decir que, por vía del CRI, los consejos de titulares pueden disfrutar de exención tributaria al estar incorporados bajo la sección de entidades sin fines de lucro. 

Pero, ¿cómo afianzar la limitación de incorporacióncon las diversas disposiciones en nuestro ordenamiento en cuanto al trato contributivo de los consejos de titulares como personas jurídicas? Algunos intentos de responderesta interrogante han sido las propuestas legislativas presentadas en los pasados años y ciertas medidas emitidas por la Asamblea Legislativa y Hacienda para remediar dicha complicación contributiva. En el 2015, la Asamblea Legislativa aprobó el establecimiento de un programa de regularización de las exenciones otorgadas a los consejos de titulares como organizaciones sin fines de lucro.18 Para atender los procesos de solicitud de exención por parte de los consejos, dicha Ley ordenaba a Hacienda a establecer un reglamento para la regulación de un programa temporero en cuanto a las exenciones otorgadas a consejos de titulares. En conformidad, Hacienda publicó la Carta Circular de Política Contributiva Núm. 16-02 para implementar un reglamento sobre el proceso y elegibilidad de las entidades de titulares para someter solicitud y certificarse como organización sin fines de lucro.19 Bajo este panorama, en el 2016 el representante cameral Javier Aponte Dalmau propuso, en un proyecto de ley, la creación de un programa en el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante, “DACO”) para que dicha agencia se encargara de regular la actividad de los consejos de titulares y se eliminara la autorización a Hacienda de obligar a los consejos a tributar como corporaciones al no ser individuos.20 Dicho proyecto solo fue presentado para lectura ante el caucus, pero nunca pasó a votación.21 Además, en junio de 2018, se aprobó la Ley Núm. 138 para enmendar el CRI y aclarar que la exención contributiva sobre entidades sin fines de lucro también es aplicable para condominios mixtos.22

Estas propuestas legislativas y administrativas surgieron para afrontar lo que parece ser una carencia de regulación en cuanto a cómo tratar a los consejos de titulares a la hora de tributar sus ingresos. Ciertamente, la Ley de condominios vigente no arroja luz sobre la naturaleza contributiva de los consejos de titulares y solo provee un vago marco jurídico para entender las responsabilidades de dicha entidad. Sin embargo, dicho marco le impone a los consejos importantes limitaciones que inciden sobre la clasificación de estos para efectos contributivos. Si bien los consejos de titulares tienen personalidad jurídica propia y sirven para administrar el funcionamiento de los condominios, pero no pueden organizarse como corporaciones ni sociedades, entonces, ¿cómo los categorizamos para fines contributivos? 

III. Propuesta del Proyecto de la Cámara 1874

El Proyecto de la Cámara 1874 propone otorgarle a los consejos de titulares total exención contributiva sobre todo tipo de “ingresos, propiedad, arbitrio, patente, o cualquiera otra contribución impuesta”.23 La justificación para la otorgación de dicha exención contributiva queda expresada en su exposición de motivos. Con la propuesta antes mencionada se ‘aclara’ que el consejo de titulares, “al ser una entidad conducto”, estará exenta de toda contribución sobre ingresos y ganancias.24 El Proyecto propone clasificar a los consejos de titulares como entidades conductos para otorgar el privilegio de exención contributiva sobre todo ingreso. 

Aunque por regulación estatutaria no se ha definido con exactitud lo que significan las entidades conductos, estas pueden entenderse como aquellas que son completamente ignoradas para efectos de tributación sobre ingresos.25 Si bien son distintas, típicamente se utiliza la figura de la sociedad para ejemplificar el funcionamiento contributivo de las entidades conducto.26 El CRI dispone el principio aplicable a las sociedades en cuanto a su flujo tributario, a saber: una sociedad no estará sujeta a tributación, pero sus socios, en capacidad individual, rendirán contribuciones sobre los ingresos devengados por la sociedad.27 Es decir que, al concluir que los consejos titulares son entidades conductos, la Asamblea Legislativa determinó que son entidades donde sus miembros son los que verdaderamente disfrutan de sus ingresos y, por ende, son los que, en carácter personal, estarán obligados a rendir contribución sobre los mismos.  

Según discutiéramos previamente, la personalidad jurídica otorgada a los consejos de titulares, por vía de la Ley de condominios, responde principalmente a la necesidad de distinguir el colectivo de los integrantes que lo conforman. Los beneficios de trazar esta distinción son de particular importancia en el desglose de responsabilidad patrimonial. Por esto, determinar que la naturaleza contributiva de los consejos de titulares equivale a entidades conducto parecería ser contrario a la investidura de personalidad jurídica sobre estas entidades. Esencialmente, los integrantes de entidades conducto son los que reciben todo el flujo de responsabilidad tributaria mientras la entidad queda exenta de contribución. Aplicar este régimen contributivo a los consejos de titulares implicaría que los titulares, en carácter personal, acogerían la responsabilidad de tributar sobre los ingresos devengados por el consejo a pesar de que, con toda probabilidad, dicho ingreso no formará parte del patrimonio individual de cada titular. Sobre esta carga, es imprescindible considerar las demás propuestas incluidas en el Proyecto que, de aprobarse sin enmiendas, podrían convertir en una verdadera pesadilla la titularidad en condominio.28

Conclusión

Desde su aprobación, la Ley de condominios ha sido la principal fuente a la hora de prescribir la naturaleza jurídica y las implicaciones de la titularidad bajo propiedad horizontal. Sin embargo, el silencio en dicha Ley en cuanto al carácter contributivo de sus entidades solo ha prestado terreno para que la Asamblea Legislativa, en conjunto con agencias administrativas, tome cartas en este asunto mediante leyes y reglamentos aleatorios. El procedimiento administrativo a seguir por parte de los consejos de titulares para hacer valer su exención contributiva como entidad sin fines de lucro, parece ser contrario a las limitaciones estatutarias de la Ley. 

En contraste, la Asamblea Legislativa propone hacer frente al complicado trasfondo en cuanto a la naturaleza tributaria de los consejos de titulares al incorporar la exención contributiva total en una nueva ley de condominios. Dicha disposición, además de ser redundante a lo expresado ya en el CRI, queda coja e injustificada cuando alude a una naturaleza tributaria que parece ser contraria a los intereses de la Ley misma. Urge que repensemos en lo que conceptualmente significaría atribuirle a los consejos de titulares este régimen contributivo y qué resuelve esto, si algo, a la hora de tramitar la tributación de los consejos y sus titulares. 


*La autora es Redactora Digital de In Rev y estudiante de segundo año del programa nocturno de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico.

  1. Ley de condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, 31 LPRA § 1291 (2018).
  2. Exposición de motivos, P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg.
  3. El Proyecto propone nulificar toda prohibición a alquilar a corto plazo en los condominios, tanto aquellas prohibiciones en el reglamento como en la escritura matriz. Id.en la pág. 7 (en específico, el art. 3(e)). Para investigación sobre este tema, véase Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, KLAN201601773, 2017 PR App. WL 5655000 (TA PR 10 de agosto de 2017); Verónica S. Otero Rivera, El fin de la unanimidad y otros apuntes en torno al Proyecto de la Cámara 1874, 2 IN REV UPR ___ (2019), http://revistajuridica.uprrp.edu/inrev/index.php/2019/02/27/el-fin-de-la-unanimidad-y-otros-apuntes-en-torno-al-proyecto-de-la-camara-1874/.
  4. P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 56 (en específico, el art. 44) (énfasis suplido).
  5. MICHEL J. GODREAU, EL CONDOMINIO: EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN PUERTO RICO 31-32 (1992).
  6. Id.
  7. Id. en las págs. 33-34 (énfasis suplido).
  8. Ley de condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, 31 LPRA § 1293(b) (2018).
  9. P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 55; Véase además 31 LPRA § 1293(b).
  10. GODREAU, supra nota 5, en la pág. 39.
  11. Véase Departamento de Hacienda, División de Incentivos Contributivos, Exenciones otorgadas a organizaciones sin fines de lucro, DEPARTAMENTO DE HACIENDA DEL GOBIERNO DE PUERTO RICO (31 de enero de 2019), http://www.hacienda.gobierno.pr/sites/default/files/lista_de_entidades_sin_fines_de_lucro_al_31_de_enero_de_2019.pdf.
  12. Ley general de corporaciones, Ley Núm. 164 de 16 de diciembre de 2009, 14 LPRA §§ 3501-4084 (2018).
  13. CÓD. RENT. INT. PR §§ 1000.01-6110.04, 13 LPRA §§ 30001-33423 (2018).
  14. En su artículo 1.02(A)(3), la LGC dispone que en el certificado de incorporación se hará constar “[l]a naturaleza de los negocios o propósitos de la corporación y si la corporación se organizará con o sin fines de lucro”. 14 LPRA § 3502 (énfasis suplido). Véase también los comentarios del profesor Carlos E. Díaz Olivo en cuanto a dicha cláusula: “Como la Ley de 2009 es una ley general que aplica tanto a las corporaciones organizadas con fines de lucro como a las sin fines de lucro, también es necesario especificar en el certificado de incorporación la naturaleza de la corporación dentro de una de estas dos posibilidades”. CARLOS E. DÍAZ OLIVO, CORPORACIONES: TRATADO SOBRE DERECHO CORPORATIVO 86 (2016). 
  15. Inclusive, puede no hacerlo y ser tributada sin recibir los beneficios contributivos. Véase Paola Zaragoza Cardenales, Organizaciones sin fines de lucro: Análisis comparativo del tratamiento fiscal y el control del Estado a nivel federal y estatal, 86 REV. JUR. UPR 168, 169-70 (2017).
  16. Véase 14 LPRA §§ 3502-3503.
  17. 13 LPRA § 30471.
  18. Id.
  19. Departamento de Hacienda, Carta Circular de Política Contributiva Núm. 16-02 (8 de abril de 2016), http://hacienda.pr.gov/sites/default/files/publicaciones/2016/04/cc_pc_16-02_-_programa_de_regularizacion_de_exencion.pdf.
  20. P. de la C. 2903 de 9 de mayo de 2016, 7ma Ses. Ord., 17ma Asam. Leg.
  21. En su exposición de motivos para el P. de la C. 2903, el representante Aponte Dalmau expresa: “Estas formas de organizar la comunidad se caracterizan por la existencia de un Consejo de Titulares. Hacienda ha cometido el error de obligar dichos consejos de titulares a organizarse y a reportar anualmente como si fueran una corporación sin fines de lucro, cuando esto es contrario a la Ley de Condominios, la cual expresamente les prohíbe que sean corporaciones”. Exposición de motivos, P. de la C. 2903 de 9 de mayo de 2016, 7ma Ses. Ord., 17ma Asam. Leg., en la pág. 2.
  22. 13 LPRA § 30471.
  23. P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 56 (en específico, el art. 44).
  24. Exposición de motivos, P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 4 (énfasis suplido).
  25. Felipe Rodríguez Lafontaine, The New Era of Flow-Through Taxation in Puerto Rico: Opportunities and Challenges for Choice of Entity Strategies, 4 No. 1 UPR BUS. L. J. 49, 57 (2012) (citando a Elliot Manning, U.S. Income Portfolios: Partnerships: Portfolio 710-2nd: Partnerships–Conceptual Overview, 710-2nd T.M., Partnerships–Conceptual Overview (BNA)). 
  26. Id.
  27. CÓD. RENT. INT. PR § 1071.01, 13 LPRA § 30331 (2018); Véase también Edgar Ríos-Méndez y Jeanelle Alemar-Escabí, Tax Management Portfolios: Business Operations in Puerto Rico: Portfolio 7320-2nd, A-151 (BNA).
  28. Véase, Otero Rivera, supranota 3.
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